Comme expliqué dans un précédent article, le dispositif Scellier va bientôt disparaître, pour être remplacé par le dispositif (moins favorable) Duflot.
Il existe encore quelques dispositifs intéressants en France, pour réaliser un bon investissement immobilier. Il y a notamment l’investissement dans les résidences pour étudiants, dans les résidences de tourisme, ou encore dans les Ehpad. Ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt, pouvant atteindre 11% du prix de revient (avec une limitation fixée à 300.000 euros), ainsi qu’un remboursement de TVA.
Ces dispositifs entrent dans le plafonnement des niches fiscales. Pour rappel, le gouvernement a décidé de ramener ce plafonnement à 10.000 euros par an, dès 2013. Toutefois, ce plafonnement a impact relativement limité, puisque la réduction ne dépasse pas 3.666 euros par an, sur une période de neuf années.
Voici une description de quelques uns de ces dispositifs avantageux.
Les résidences étudiantes
Ces résidences doivent être proches d’un pôle universitaire, et être bien desservies. Elles sont composées de surfaces meublées assez réduites (environ 20 m²), accompagnées de services para-hôteliers (exemple : laverie ou cafétéria).
L’avantage pour l’investisseur est que la mise de fonds est inférieur à 100.000 euros, avec un revenu de l’ordre de 4%.
Le bail commercial doit être conclu pour une durée de neuf années minimum.
Il faut bien prendre conscience que la reconversion du bien pourra être aléatoire, ainsi que le montant de la plus-value en cas de revente.
Les résidences de tourisme et d’affaires
Ces résidences sont construites à la montagne, en ville, à la campagne, ou au bord de la mer.
Elles sont obligatoirement classées (entre trois et cinq étoiles). Ce type de résidence propose des logements pouvant aller du studio au 4 pièces.
Elles sont à la fois meublées, et dotées de services (ménage, accueil, etc.). Généralement, elles disposent également d’équipements spécifiques, tels qu’une piscine ou encore un spa.
Le rendement net de ce type de résidence est compris entre 3,5 et 4%. Il faut bien prendre conscience qu’en période de crise, le taux de remplissage de ces résidences a tendance à chuter. Il faut donc être sélectif.
Les résidences seniors
Ces résidences s’adressent aux personnes seniors, cherchant un logement adapté à la perte progressive de leur autonomie.
La résidence doit obtenir un agrément qualité pour être en droit de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Ces résidences vont du studio au 3 pièces (entre 25 et 60 m²). Elles offrent des services gratuits ou payants, tels qu’un accueil, le ménage, ou des espaces d’animation.
Elles ont généralement des équipements communs, tels qu’une salle de remise en forme, ou des salons de réception.
Ce type de bien est loué meublé pour neuf ans au moins. Il doit s’agir d’un vrai lieu de vie, et être loué à un prix raisonnable.
Le rendement de ce type de bien est de 3,4 à 4% net.
Les Ehpad
Il s’agit d’établissement d’hébergement pour personnes âgées et dépendantes. Ces logements offrent une assistance médicalisée aux résidents.
Elles ont besoin d’une autorisation spécifique. Elles doivent également avoir un personnel adapté et de l’équipement.
Une chambre coûte au moins 150.000 euros, sachant que les travaux d’entretien sont pris en charge par l’exploitant, qui a pour mission de gérer le bien pendant au moins neuf années.
Le rendement de ce type de résidence est compris entre 4 et 4,5% net.
Il vaut mieux prévoir un exploitant solide, compte tenu des normes et investissements devant être régulièrement réalisés.
