Le 1er août 2015, le bail locatif se présentera sous la forme d’un document standard.
Sont concernés par les nouvelles dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 les baux qui sont soumis à la loi du 06/07/1989, à savoir les baux portant sur la résidence principale du preneur, se présentant sous la forme de locaux loués vides ou meublés. Les locaux peuvent être loués pour un usage d’habitation ou un usage mixte (habitation et usage professionel).
A noter que sont également concernés les contrats de colocation à bail unique.
Pour les contrats en cours, rien n’est modifié pour le moment, puisque la loi Alur s’applique aux baux conclus à partir du 1er août prochain.
Lors du renouvellement du bail, c’est le docuement type standard qui s’appliquera.
Le décret d’application de la loi Alur comporte deux annexes : tout d’abord le contrat type pour les locations ou les colocations de logements nus en annexe I, et le contrat type pour les locations ou les colocations de logements meublés en annexe II.
Il est nécessaire d’annexer au nouveau contrat l’état des lieux qui est établi au moement de la remise des clefs au locataire.
D’autres documents doivent être ajoutés : la copie du réglement de copropriété, le diagnostic technique, l’énumération des équipements du logement permettant de recevoir la télévision et/ou internet, l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, ainsi qu’une copie de la convention Anah ou APL (uniquement dans le cas où le logement est conventionné).
S’il y a lieu, le montant du loyer payé par l’ancien locataire doit obligatoirement être mentionné au nouveau locataire. Ainsi, si le nouveau loyer est plus élevé, le propriétaire devra justifier les travaux réalisés dans le logement justifiant cette hausse.
Le bail devrait désormais faire entre 16 et 25 pages (hors annexes), ce qui le complexifie.
Le bailleurs devra se montrer attentif concernant certaines clauses, en particulier celle relative à la surface du logement. En effet, en cas de différentiel de plus de 5% avec le chiffre indiqué dans le bail, le locataire sera en droit de réclamer une réduction de loyer proportionnelle à cette surface manquante. Cette règle s’applique aussi bien aux logements nus qu’aux logements meublés.
La résiliation de plein droit pourra jouer dans quatre cas (qu’il est bon de stipuler dans le contrat) : le non réglement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et en cas de défaut d’assurance.
Si le bail n’est pas établi en bonne et due forme, il n’y a pas de sanction en particulier. Toutefois, la partie la plus diligente pourra exiger la rédaction d’un nouveau contrat conforme au contrat type.
