Parmi les méthodes d’investissement dans un bien immobilier, on peut citer pèle-mêle l’achat du logement en direct, l’achat du logement via une société, composée d’associés investisseurs (société civile immobilière), l’achat du logement via une SCPI, composé de nombreux investisseurs souhaitant acquérir un parc immobilier diversifié, et la méthode du démembrement de propriété.
En quoi consiste le démembrement de propriété ? Il s’agit d’une méthode consistant à distinguer des aspects de la propriété entre plusieurs individus.
La personne qui utilise le bien et en perçoit le revenu est l’usufruitier. L’usufruit peut être en viager ou temporaire. Dans le premier cas, le démembrement de propriété dure jusqu’au décès de l’usufruitier, et dans le second cas, il est limité dans le temps.
Contrairement à l’usufruitier, le nu-propriétaire ne peut pas utiliser le bien ni en percevoir les revenus. Toutefois, le nu-propriétaire bénéficie du droit de céder le bien à une autre partie (via une cession ou une donation), et a l’autorité pour prendre les décisions importantes sur ce bien (par exemple, sa mise en location, ou encore une hypothèque).
En règle générale, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire lors du décès de l’usufruitier. Ainsi le bien revient au nu-propriétaire, qu’il soit l’héritier ou non de l’usufruitier.
Lorsqu’un logement est mis en location, il est possible d’en acheter la nu-propriété. Le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers, et il ne paie pas les impôts liés à ce bien immobilier, notamment l’ISF.
L’acquisition du bien immobilier peut être financé via un crédit. Dans ce cas, le nu-propriétaire pourra déduire les intérêts d’emprunt d’autres revenus fonciers.
Grâce à ce mécanisme d’acquisition en nu-propriété, le bien est acheté moins chers qu’en pleine-propriété. En général, la valeur du bien neuf est compris entre 50 et 60% de la valeur du bien en pleine propriété. Cela s’explique par le fait que le nu-propriétaire ne bénéficie que d’une propriété virtuelle, qui peut durer pendant 20 ans.
A la fin de la durée du démembrement de propriété, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Dans ce cas, la jonction de la nu-propriété et de l’usufruit se réalise en franchise d’impôt.
Par ailleurs, le nu-propriétaire bénéfice de la plus-value réalisée sur le bien, tout au long de la période de démembrement.
Une fois que le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, il peut y habiter, le louer, le vendre, ou en disposer à sa convenance.
Il s’agit ainsi d’un outil d’optimisation patrimoniale très intéressant, tant d’un point de vue juridique que fiscal, et qui peut être privilégié, dès lors qu’il est conforme aux objectifs, ainsi qu’aux contraintes de l’investisseur, souhaitant réaliser ce type d’opération.
