La société civile immobilière est souvent utilisée comme un mécanisme de transmission patrimoniale. Elle permet ainsi de faciliter l’achat en commun d’un bien immobilier, et la transmission de son patrimoine immobilier. Un recours à cette forme sociétaire permet également d’éviter l’indivision.
Un mécanisme pour éviter le recours à l’indivision
En règle générale, les couples non mariés achètent leur bien immobilier commun, via le mécanisme de l’indivision. Ainsi, le concubin procède à l’achat d’une partie du bien immobilier, à concurrence des fonds apportés.
Cette répartition sera ensuite clairement retranscrite dans l’acte de propriété.
S’il est vrai que la mise en place d’une indivision ne présente pas de difficulté majeure, ses lourdeurs se font ressentir dans l’hypothèse du décès de l’un des concubins, ou en cas de mésentente.
D’un point de vue juridique en effet, la gestion du bien suppose que la décision soit prise à la majorité des 2/3 des indivisaires, et la vente du bien suppose une décision unanime. En cas de mésentente entre les concubins, ces décisions pourraient ne jamais être adoptées. Il en est de même, en cas de décès de l’un des indivisaires, si les héritiers sont en mésentente.
En outre, la loi prévoit que le partage de l’indivision peut être provoqué à tout moment, car nul ne peut être contraint d’y demeurer. Si l’un des concubins souhaite sortir de l’indivision, il pourrait contraindre l’autre concubin à vendre le bien, ou faire racheter sa part de l’indivision.
Par ailleurs, la convention d’indivision a une durée limitée à 5 ans, avec la possibilité de la renouveler.
La SCI permet de contourner ses inconvénients.
La SCI comme instrument d’achat en commun d’un bien immobilier
L’hypothèse serait la suivante : un couple créé une SCI. Chaque concubin reçoit des parts sociales, représentant sa mise de départ dans la société. Dans ce cas, la SCI devient propriétaire du bien immobilier, car elle a une personnalité morale distincte de ses associés.
Dans le cadre de la SCI, le gérant de la société dispose de pouvoirs plus larges, que dans le cadre d’une indivision. La loi prévoit en effet qu’il peut réaliser tout acte de gestion conforme à l’objet social. A partir du moment où les statuts de la société l’y autorisent, le gérant pourra mettre le bien immobilier, propriété de la SCI, en location.
Il n’y a pas de décision courante requérant une unanimité, comme dans le cadre d’une indivision.
Par ailleurs, la SCI peut être créée pour 99 ans, alors que la convention d’indivision a une durée limitée à 5 ans (renouvelable).
Il est également bon de retenir qu’une SCI ne peut pas être dissoute aussi facilement qu’une indivision. En effet, la dissolution de ce type de société requiert un juste motif.
Autre intérêt de la SCI : elle permet de favoriser son concubin ou son conjoint. Ainsi, dans le cas d’un couple marié, sous le régime de la séparation de biens, le bien qui est la propriété de l’un des époux, peut être apporté à la société, et fera alors l’objet des mêmes règles de gestion en son sein.
En cas de décès de l’un des concubins, une clause d’agrément, inscrite dans les statuts de la société, pourrait interdire aux héritiers d’entrer dans la société, sans l’accord du conjoint survivant.
La SCI peut ainsi être un excellent outil de gestion patrimonial. Toutefois, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre conseiller juridique et fiscal, avant de recourir à ce type de montage, et ce, afin d’éviter toute déconvenue.
