L’achat d’un logement nue-propriété est un outil peu conventionnel, et pas bien connu du grand public.
Ce montage se présente comme un démembrement de la propriété du logement. D’un côté, une partie disposera de l’usufruit du logement, et de l’autre côté, une partie détiendra la nue-propriété.
L’usufruit consiste dans le droit de percevoir les revenus du bien immobilier, et de s’en servir. Contrairement à l’usufruitier, le nu-propriétaire ne dispose pas du droit d’user du bien, c’est à dire du droit de l’occuper ou de le louer.
Le montage consiste à acheter la nue-propriété du bien, qui est destiné à la location. L’usufruit est cédé à un bailleur dit institutionnel, qui va en assurer la gestion locative, et va percevoir les loyers.
Le nu-propriétaire devient propriétaire des murs à un coût plus faible qu’un achat en pleine propriété. Selon les cas, une décote peut être pratiquée sur le prix d’achat, pouvant atteindre les 30 à 50% de la valeur du logement en pleine propriété.
Durant le temps de ce démembrement, qui dure en moyenne entre 15 et 20 ans, c’est le bailleur (usufruitier) qui aura à sa charge les frais d’entretien, ainsi que les frais de réparation du bien immobilier.
A l’échéance de ce montage, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, qui aura été remis à neuf par l’usufruitier.
Etant pleinement propriétaire, le nu-propriétaire pourra décider de louer le bien ou de le vendre. Dans ce dernier cas, il bénéficiera d’une plus-value, liée à la décote pratiquée lors de l’acquisition initiale.
D’un point de vue purement fiscal, dans le cas où l’usufruitier est un bailleur social, le nu-propriétaire sera en droit de déduire des revenus fonciers perçus, les éventuels intérêts d’emprunt, qui sont liés à l’acquisition du logement.
De surcroît, au cours de la période de démembrement, le nu-propriétaire va se constituer un patrimoine immobilier, sans hausse de la pression fiscale. A cet égard, le nu-propriétaire ne supporte pas les frais, ni même les impôts, qui sont liés à la détention du logement.
Pendant cette même période, le nu-propriétaire n’est pas tenu de déclarer la valeur du logement, dans son patrimoine imposable à l’impôt de solidarité sur la fortune.
Bien entendu, cette exonération d’ISF prendra fin à l’expiration de la période du démembrement, lorsque l’usufruit rejoindra la nue-propriété.
D’une manière générale, ce montage est très intéressant pour un épargnant souhaitant réduire sa pression fiscale en matière d’ISF. Cela plaira également aux personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, sans subir une hausse de la pression fiscale.
Des montages plus sophistiqués, faisant intervenir des SCPI existent. Pour faire très simple, et sans rentrer dans le détail de ce montage relativement complexe, un contribuable fortement imposé peut avoir intérêt à acquérir la nue-propriété d’une SCPI, et de laisser la jouissance des parts, autrement dit l’usufruit, à une autre personne (il peut s’agir d’une personne physique ou morale). Au terme du démembrement, le contribuable deviendra pleinement propriétaire des parts de SCPI et en percevra les revenus. Les parts de SCPI n’entreront pas dans le patrimoine imposable à l’ISF du nu-propriétaire.
Avant d’entreprendre ce type d’opération, il est recommandé de s’adresser à son conseiller fiscal ou patrimonial, qui pourra en évaluer l’intérêt réel en fonction de sa propre situation personnelle.
