- Débutons par le Censi-Bouvard. Il s’agit d’un dispositif avantageux sur le plan fiscal, qui s’applique exclusivement aux investissements dans une résidence locative avec services. Cette résidence, qui peut être une résidence de tourisme ou encore une résidence étudiante, doit être gérée par un exploitant professionnel.
Ce régime a été reconduit jusqu’à la fin de l’année 2016.
Concrètement, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’achat du bien, qui joue sur une période de 9 ans.
A noter que cette réduction d’impôt est plafonnée à un montant d’investissement de 300.000 euros par an.
L’économie d’impôt peut ainsi atteindre près de 3.700 euros par an.
Pour que ce régime puisse s’appliquer, il est nécessaire que le bien soit loué pour une période minimum de 9 années.
Aucun plafond du loyer n’est imposé, et il n’y a aucune exigence concernant les revenus de l’occupant.
Si le logement est conservé pendant au moins 20 ans, la TVA sur l’achat (19,6%) est récupérable.
Bien entendu, ce type de dispositif n’est pas favorable pour tout le monde. Il faut bien prendre en considération que l’opération est à la fois longue, et surtout particulièrement contraignante. Il n’y a ainsi aucune jouissance possible du bien. Il devra principalement être utilisé pour se préparer un complément de retraite.
- La taxe sur les plus-values immobilières.
En cas de vente d’un logement (hors résidence principale), le propriétaire doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value, à un taux forfaitaire de 19%. Cet impôt est du si le bien immobilier a été détenu depuis moins de 30 ans.
Un abattement de 2% par an s’applique au delà de la 5ème année de détention du bien. Ce prélèvement passe à 4% jusqu’à la 17ème année, et à 8% par an jusqu’à la 24e année.
A ce montant d’impôt, il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 15,5%.
Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value excède 50.000 euros, une surtaxe s’applique, qui est due dès le premier euro. Cette ponction varie entre 2 et 6% en fonction du montant de la plus-value imposable.
A noter que cette ponction ne s’applique pas pour les cessions réalisées en 2013, lorsque la promesse de vente a été signée avant le 7 décembre 2012.
- La taxe sur les logements vacants
A partir du 1er janvier 2013, les critères d’éligibilité à la taxe sur les logements vacants se sont durcis. Un logement vacant est un logement d’habitation non meublé laissé vacant.
Le nouveau dispositif prévoit une réduction du délai de vacance, une majoration de la taxe, et l’élargissement du périmètre géographique.
Concernant le délai de vacance, le logement est considéré comme vacant lorsqu’il est loué moins de 90 jours consécutifs sur une période de 12 mois. Auparavant, ce délai était de 30 jours consécutifs sur 24 mois.
Le taux de la taxe est progressif. Il est de 12,5% de la valeur locative du bien pour la première année d’imposition. A compter de la seconde année, ce taux passe à 25%.
Cette taxe est due à compter de 2013 et n’est pas déclarative. Lorsque les services fiscaux estiment que le logement est vide (par exemple : pas d’abonnement à EDF, pas de paiement de la taxe d’habitation), ils envoient un avis d’imposition.
S’agissant du périmètre de cette taxe, il s’étend désormais aux biens vacants, qui sont situés dans des “zones d’urbanisation continues de plus de 50.000 habitants”. Il y a actuellement 28 agglomérations concernées en France.
