Vous êtes imposable à l’ISF (votre patrimoine imposable est supérieur à 1,3 millions d’euros au 1er janvier 2015) et vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs logement(s) ? Suivez nos recommandations pour déclarer votre patrimoine immobilier.
La valeur vénale doit prendre en compte les caractéristiques intrinsèques du logement, à savoir sa superficie, son emplacement, la qualité de la construction, ou encore la qualité de distribution des pièces.
La valeur du logement varie également en fonction de l’état du marché : si le marché immobilier autour de vous est actif, le bien prend de la valeur, et inversement en perd si le marché est passif.
L’administration fiscale, ainsi que la jurisprudence, préconise la méthode d’évaluation par comparaison, qui consiste à analyser les transactions similaires intervenues dans les 6 derniers mois.
Le bien doit alors être comparé avec ceux ayant des caractéristiques similaires ou équivalentes (même zone géographique, même superficie, même type de logement, etc.).
Les statistiques publiées par les Chambres des Notaires, ainsi que le Crédit Foncier, permettent de fournir une aide précieuse dans l’évaluation. Ces données indiquent en effet le prix moyen au mètre carré par localisation.
Une autre méthode peut être employée : celle du rendement. Elle consiste à évaluer le bien immobilier en fonction du rendement locatif qu’il procure.
Par exemple, si un bien procure un rendement locatif de 6% et qu’il est loué 60.000 euros par an, il pourra alors être évalué 1 million d’euros (1 million x 6% = 60.000 euros).
Cette méthode peut être utilisée si l’immeuble est productif de revenus, que leur montant est normal au regard du marché local, et le taux de capitalisation ressort de l’analyse du marché locatif.
Ces deux types de méthode vont permettre d’évaluer la valeur vénale du bien.
Cette valeur peut être évaluée avec une décote, si le bien a des aspects négatifs (présence de plomb, d’amiante, travaux à réaliser, etc.).
Si le bien est loué, la décote peu atteindre de 20 à 25% en moyenne. Plus le bail est long, plus la décote peut être forte.
Le bon réflexe, lorsque vous remplissez votre déclaration, est d’appliquer les décotes légales afin d’avoir une valeur non surévaluée pour vos biens immobiliers.
