Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévu par le dispositif Denormandie, il est nécessaire que le logement ancien soit situé dans certaines communes où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
La réduction d’impôt cible certains types de logements, à savoir :
- D’une part, les logements anciens qui nécessitent la réalisation de travaux d’amélioration ou de rénovation.
- D’autre part, les locaux professionnels transformés en immeubles à usage d’habitation.
Afin que le régime fiscal favorable s’applique, il est nécessaire que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération, dans la limite d’un plafond global de 300.000 euros, comme le précise le webmaster du média spécialisé dans l’optimisation fiscale Fiscaloo.fr.
Par ailleurs, les travaux doivent être réalisés dans un délai spécifique, à savoir avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achat du logement à rénover.
Il est important de relever que les travaux réalisés ne peuvent pas venir en déduction des revenus fonciers. Il n’est ainsi pas possible de générer un déficit grâce à ces travaux qui seraient imputables (dans certaines limites) sur le revenu global imposable.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’opération doit être réalisée avant le 31 décembre 2022.
Les travaux éligibles à la réduction d’impôt concerne notamment ceux améliorant la performance energétique du logement d’au moins 20%, ainsi que ceux créant une surface habitable nouvelle. Il peut notamment s’agir de la mise en place d’une terrasse, d’un garage, ou encore d’un balcon.
Sont également éligibles au dispositif les travaux d’isolation des combles ou encore les travaux d’isolation des fenêtres.
La réduction d’impôt est calculée sur la base des éléments suivants :
- Le coût d’acquisition du logement ne doit pas dépasser 300.000 €.
- Il y a un plafond de 5.500 € par m² de surface habitable.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12% du prix d’acquisition du logement, si le contribuable prend un engagement de location de six ans au moins, de 18% pour un engagement de location de neuf annnées au moins, et de 21% si l’engagement de location est d’au moins douze ans.
Tout comme la réduction d’impôt Pinel qui fonctione de la même manière pour des logements neufs, la réduction d’impôt est répartie sur toute la durée d’engagement par parts égales.
Il est important de noter que le locataire doit occuper le logement nu (non meublé) à titre de résidence principale, et ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire du logement.
Le revenu fiscal de référence du locataire doit être modeste, et ne pas dépasser les plafonds réglementaires.
De surcroît, le loyer mensuel ne doit pas dépasser un certain plafond, charges non comprises.
Pour conclure, il est important de préciser que la réduction d’impôt est comprise dans le plafonnement des niches fiscales (fixé à 10.000 euros par an et par foyer fiscal).
Voici une vidéo d’un avocat de Paris en droit fiscal qui explique comment fonctionne le dispositif Pinel (qui est quasiment identique au dispositif Denormandie en ce qui concerne la base imposable, le taux de la réduction, et la majeure partie des conditions à remplir) :
