La Cour de cassation a récemment précisé les règles applicables, dans l’hypothèse où un vendeur aurait autorisé l’acquéreur pressenti à réaliser des travaux, et si la vente ne se fait pas (Cass. Civ 3, 11.5.2017, J 16-10.192).
Dans cette affaire, une promesse de vente d’un terrain à bâtir avait été conclue entre un vendeur et un potentiel acquéreur. Le vendeur avait donné son autorisation à l’acquéreur de réaliser des constructions. Or, compte tenu d’un problème administratif, qui empêcha d’obtenir des autorisations urbanisme, le projet de transaction fût abandonné.
Dans un tel cas de figure, le vendeur doit indemniser l’acquéreur des travaux réalisés par ses soins.
A cet égard, la Cour de cassation précise que le propriétaire peut choisir entre régler l’équivalent de la valeur obtenue pour le bien immobilier, suite aux travaux réalisés par l’acquéreur pressenti, ou rembourser purement et simplement les dits travaux.
La Cour de cassation apporte une limite liée à la mauvaise foi. Ainsi, en cas de mauvaise foi de l’acheteur qui aurait réalisé des travaux, le vendeur n’aurait aucune obligation d’indemnisation à son égard.
En revanche, à partir du moment où une promesse de vente est conclue entre le vendeur et l’acheteur, et que les travaux ont été autorisés par le vendeur, l’acquéreur ne peut être présumé de mauvaise foi. C’est une limite importante.
Cela étant, dès lors que le propriétaire n’a pas vendu le bien immobilier, il ne peut imposer à l’acheteur la remise en l’état du bien avant travaux.
Le vendeur ne peut pas non plus exiger une indemnisation. C’est d’ailleurs à lui de régler les frais engagés par l’acquéreur, compte tenu de l’augmentation de valeur prise par le bien.
