Avec la baisse des taux d’intérêt, il est désormais possible de réaliser un investissement immobilier avec un endettement de 1,51% sur 20 ans.
Si on se place au mois de mars 2016, le niveau des transactions immobilières a dépassé de 17,2% celui enregistré à la même époque l’année dernière.
Pour avoir un patrimoine conséquent à terme, il convient d’acheter un bien immobilier à partir de 30 ans. Grâce au crédit immobilier, il est possible de réaliser un achat avec un apport minimum.
Les banques peuvent financer jusqu’à 100% de l’acquisition. Il suffit donc d’avoir de quoi payer les frais de notaire.
Toutefois, il faut se méfier de la présence de travaux lourds dans certaines copropriétés, qui pourraient entrainer un excessif endettement.
Bien entendu, si acquérir une résidence principale revient à trop cher, il peut être utile de se tourner vers l’investissement locatif. En cas de revente pour acquérir sa résidence principale, il n’y aura pas d’imposition sur la plus-value réalisée.
A noter qu’à partir de 70.000 euros d’emprunt, il est possible d’acquérir des parts de SCPI (sociétés collectives de placements immobiliers). A noter toutefois que si le locataire vient à être défaillant, par exemple en cas de conjoncture, des difficultés peuvent apparaître.
Cela étant, il est bon de garder à l’esprit que les SCPI gèrent à la place des investisseurs. Toutefois, les frais d’acquisition sont les mêmes qu’en cas d’achat d’un studio par exemple, de même que la fiscalité. Il peut également être difficile de les liquider.
Avoir trop d’immobilier peut par ailleurs poser une difficulté : être assujetti à une lourde fiscalité.
En effet, si on dispose de biens locatifs, les revenus fonciers sont imposés à la tranche marginale d’imposition + 15,5% de prélèvements sociaux. A cela s’ajoute le poids des impôts locaux et de l’ISF. Ainsi, la fiscalité immobilière peut devenir véritablement confiscatoire.
La location meublée peut être une bonne solution pour bénéficier d’une charge fiscale plus faible. Il est en effet possible de déduire des revenus locatifs divers frais (taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc.), ainsi que d’amortir le bien.
Autre solution fiscalement opportune : loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie. A l’expiration de la durée du contrat (8 ans), les rachats ne seront pas assujettis aux prélèvements sociaux de 15,5%. D’ailleurs, au-delà de 4.600 euros d’intérêts annuels, la fiscalité est plafonnée à 7,5%.
Il peut être utile de liquider son immobilier au profit de l’assurance-vie. En effet, les liquidités transmises via l’assurance-vie sont exonérées à hauteur de 152.500 euros par bénéficiaire.
