Il existe une méthode d’investissement peu connue du grand public : l’usufruit locatif social.
Dans certains cas, une telle méthode permet d’obtenir une meilleure rentabilité qu’un investissement immobilier classique.
En pratique, un tel investissement repose sur la dissociation entre d’un côté la nue-propriété du logement, et de l’autre côté l’usufruit.
L’usufruit permet de conserver la jouissance du logement. Autrement dit, l’usufruitier peut occuper le logement ou le louer à un tiers.
Lorsqu’un investisseur acquiert un logement en nue-propriété, il bénéficie d’une décote. L’usufruit est acquis par un bailleur (institutionnel ou social) qui va assurer la gestion locative pour une durée généralement supérieure à 15 ans.
L’usufruitier va par ailleurs prendre en charge les travaux du logement, son entretien, ainsi que le paiement des taxes (notamment les taxes foncières).
Le bailleur va pouvoir louer le logement à des classes moyennes, en contrepartie d’un loyer pouvant être modéré. Cet investissement offre ainsi un véritable intérêt social.
A l’expiration de l’usufruit, la pleine propriété du logement est reconstituée au bénéfice de l’investisseur. Cette reconstitution se réalise sans formalité ni aucun frais.
Pour calculer le montant de la nue-propriété, il convient de soustraire des flux des loyers libres sur la base de la période de la valeur du bien en pleine propriété.
Pour une période de 15 ans, la valeur sera ainsi de 60%.
Pendant cette période, l’investisseur ne percevra ni revenus ni loyers.
Tout l’intérêt de l’opération se cristallise lors de la reconstitution de la pleine propriété, à la fin de la période d’usufruit. A ce moment là, l’investisseur retrouve le pouvoir de vendre le bien.
Bien entendu, c’est la valeur de la revente qui va conditionner la rentabilité d’un tel investissement. Il convient donc de faire des choix judicieux lors de l’acquisition de la nue-propriété.
A noter par ailleurs qu’un bien détenu en nue-propriété n’est pas inclus dans la base imposable à l’ISF. Par ailleurs, la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier durant toute la durée du démembrement de propriété.
Dans la mesure où l’investisseur n’encaisse pas les loyers, il ne sera pas assujetti à imposition sur les revenus fonciers.
En présence d’une succession, le patrimoine pourra être transmis aux héritiers en franchise d’impôts.
