Puis-je vendre un bien loué ?
Le fait que votre bien soit en location n’empêche en rien sa vente. Cependant, il y a deux situations possibles.
La première est que vous êtes dans les délais c’est-à-dire que vous vous trouvez au moins 6mois avant l’échéance du bail, pour une location vide, et au moins 3 mois avant, pour un meublé.
Dans ce cas, vous pouvais donner congés à votre locataire pour vente. Vous vendrez donc votre logement libre puisque votre locataire sera tenu de quitter le logement à échéance du bail.
Dans la seconde situation, qui nous intéresse ici, vous ne pouvez pas donner congés à votre locataire mais avez besoin du capital de la vente rapidement. Vous vendez donc votre bien en tant que logement occupé.
Sous quelles conditions ?
Si votre locataire possède un contrat de location en bon et due forme, il n’y a pas de conditions spécifiques à respecter, que votre bien soit loué vide ou meublé. En revanche, si votre locataire est sans droit ni titre et/ou qu’il y a un litige entre vous, la vente risque fort d’être compromise.
En effet, un acquéreur ne rachètera pas un bien occupé par un locataire qui risque de ne pas respecter ses obligations de paiement ou de refuser de partir.
Le prix de vente va-t-il baisser ?
L’idée circule beaucoup, le fait qu’un bien est occupé ferait baisser le prix de vente. Pourtant, il n’y a en fait pas de règle légale sur le sujet ni aucune base de calcul officielle. Il existe cependant quelques critères sur lesquels les prix de vente sont le plus souvent indexés :
- Le temps restant à courir du bail. Plus la possibilité de récupérer le bien vide est éloignée plus la décote est importante.
- Le montant du loyer. La décote est moins importante s’il est au prix du marché et pas inférieur à celui-ci.
- L’âge du locataire. En effet, en location vide, le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demi le smic.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Seconde idée reçue très répandu, le locataire serait prioritaire pour acheter son logement dans le cas d’une vente en cours de bail.
Cette situation de priorité existe mais seulement dans le cas bien précis de la première vente d’un bien suivant la division de son immeuble, c’est-à-dire sa mise en copropriété. Dans tout autre cas, puisque vous ne lui donnez pas congé et qu’il peut rester dans les lieux, il n’est pas prioritaire.
Vous n’êtes même pas tenu de l’informer de la mise en vente du bien, même si c’est préférable étant donné qu’une mise en vente suppose généralement des visites.
