En règle générale, les parents commencent réellement à s’interroger sur la problématique de la transmission de leur patrimoine immobilier, une fois qu’ils arrivent à l’âge de la retraite.
Or s’y prendre le plus tôt possible permet dans de nombreux cas de réduire de manière importante le coût de la transmission. En effet, le droit fiscal français encourage la transmission de son bien immobilier le plus tôt possible.
Toutefois, il faut savoir concilier cette fiscalité avantageuse, avec l’équilibre familial, notamment compte tenu de l’allongement de la durée de vie.
A cet égard, une solution est de passer par le mécanisme de la nu-propriété.
En effet, au lieu de donner en pleine propriété le bien immobilier à ses enfants, il est possible d’en donner uniquement la nu-propriété, et de conserver l’usufruit du bien.
En pratique, une donation de la nu-propriété permet aux parents de continuer à vivre dans le logement, jusqu’à leur décès. Par ailleurs, si le bien est donné en location, ce sont les parents qui perçoivent les loyers.
En contrepartie de ce démembrement de la propriété, l’usufruitier (les parents) ne pourra pas céder la propriété du bien, sans l’accord des nu-propriétaires.
Par ailleurs, en termes d’impôt sur la fortune, c’est l’usufruitier qui demeure imposable sur la pleine propriété du bien immobilier.
Il en va de même si le bien immobilier est loué, et que des revenus fonciers sont versés.
En dehors de ces inconvénients, l’opération de démembrement de la propriété est particulièrement intéressante d’un point de vue fiscal. Elle permet ainsi de réduire substantiellement la base de calcul des droits de donation / succession.
Ces derniers seront en effet calculés sur la valeur de la nu-propriété, qui est en principe plus faible que la pleine propriété.
La valeur de la nu-propriété est calculée à partir d’un barème, qui varie selon l’âge du donateur au jour de la donation.
Voici un exemple concret : un appartement d’une valeur de 300.000 euros est donné en nu-propriété à deux enfants. Les droits de donation sont calculés sur 60% de cette valeur (soit 180.000 euros). Compte tenu de l’abattement fiscal, applicable entre parents et enfants (100.000 euros par parent et par enfant), la donation ne sera pas imposable dans cette hypothèse.
Le même principe serait applicable en cas de décès des parents (droits de succession).
A noter que dans l’hypothèse d’une donation avec réserve d’usufruit, qui serait consentie aux enfants, il est souvent opportun de prévoir une “réversion” d’usufruit au profit du conjoint survivant.
Dans ce cas, si l’époux décède, la veuve pourra conserver la jouissance du bien jusqu’à son décès. D’un point de vue fiscal, cette opération est également intéressante, puisque cette réversion n’est pas imposable.
