Une location meublée consiste à louer un bien immobilier constitué de meubles ou d’objets immobiliers, lors de la convention. Ainsi, un locataire peut y vivre normalement, juste en y ajoutant ses effets personnels, à la différence d’une location nue ‘non meublée”.
A titre de règle pratique, une location meublée relève du régime fiscal des BIC. A cet égard, il existe deux sous-régimes, à savoir le régime du réel et le régime micro-BIC.
Le régime dit micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles, tirées de la location meublée, sont inférieures à 32.000 euros. Lorsque le propriétaire choisit ce régime, il est dispensé du dépôt de la déclaration spéciale des bénéfices industriels et commerciaux. Il reporte tout simplement ses recettes sur sa déclaration d’ensemble des revenus (formulaire n°2042).
Dans le cadre de ce régime, les recettes bénéficient d’un abattement de 50%, qui prenne en compte les différentes charges. Ainsi, le propriétaire déclare en pratique la moitié de ses recettes annuelles.
Dans le cadre du régime réel, qui est applicable de plein droit lorsque les recettes de l’année excèdent 32.000 euros, le loueur ne bénéficie d’aucun abattement, mais dispose du droit de déduire des charges, telles que les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les dépenses de réparation et d’entretien, etc.
En outre, le propriétaire est en droit de déduire les amortissements des murs et des meubles.
Il apparaît ainsi que lorsque les charges + les amortissements dépassent 50% des recettes annuelles (par hypothèse inférieures à 32.000 euros), le loueur en meublé a tout intérêt de se tourner vers le régime réel.
Dans le régime réel, le loueur en meublé doit joindre à sa déclaration d’ensemble des revenus, une déclaration de résultats n°2031 C. Le résultat trouvé sur cette dernière déclaration doit être reportée sur l’annexe 2042 C à la déclaration d’ensemble des revenus.
La location meublée offre une fiscalité plus avantageuse que la location nue, puisque dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire de ses revenus les amortissements et les charges locatives.
Outre les avantages fiscaux, le loueur en meublé peut donné congé au locataire à tout moment, sous réserve de respecter un préavis d’un mois, alors que le loueur d’un bien nu doit obligatoirement respecter un préavis de 3 mois.
De surcroît, dans le cadre de la location nue, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois s’il souhaite ne pas renouveler le bail, en motivant sa décision (vente du logement, reprise du logement, ou un autre motif sérieux et légitime). Dans le cadre de la location meublée, le préavis est de 3 mois seulement, avec également une motivation de la décision.
Ainsi, la location nue pénalise davantage le bailleur que la location meublée, tant d’un point de vue juridique, que d’un point de vue fiscal.
