Malgré la remise en cause d’avantages fiscaux liés à l’investissement dans l’immobilier, ainsi que les récents aménagements du régime d’imposition des plus-values immobilières, les investisseurs continuent à choisir l’immobilier comme un placement sûr.
Ce phénomène est lié à l’incertitude boursière, et à la crise que traverse actuellement les marchés financiers.
Il est pourtant vrai que l’investissement locatif peut permettre de dégager de beaux revenus, et de réaliser une belle plus-value à la sortie, notamment en raison de la montée des prix de l’immobilier dans toutes les régions de France.
L’attrait de ce type d’investissement découle notamment de ses avantages fiscaux, mais également de ses avantages financiers, liés à la possibilité de financer l’acquisition via un crédit moyennant des taux d’intérêt attractifs (il faut compter pour un crédit sur 15 années, un taux d’environ 4%).
La première chose à faire est de choisir l’investissement à réaliser. Il est vrai que le marché de l’immobilier locatif marche correctement et bénéficie d’un réel dynamisme.
Il faut toutefois prendre garde de correctement choisir l’immeuble à louer et le lieu de la location, ainsi que les services aux alentours (commerces, école, transports en commun, etc).
En ce qui concerne le dispositif Scellier, les députés ont choisi de le proroger de trois années supplémentaires (jusqu’en 2015), dans le cadre du vote du budget 2012.
Cette prorogation a néanmoins un inconvénient : il a été décidé de raboter l’avantage fiscal découlant de ce dispositif. En effet, la réduction Scellier va passer de 22% à 14% à compter de l’année 2012.
De surcroît, le dispositif Scellier s’appliquera uniquement à une catégorie de logement : ceux neufs qui bénéficient du label BBC (bâtiment basse consommation).
Par ailleurs, pour bénéficier du dispositif Scellier, vous devez obligatoirement louer l’immeuble pendant une durée de neuf ans, ainsi que respecter le principe de plafonnement des loyers. Ces derniers varient suivant l’emplacement géographique de l’immeuble.
Un avantage spécifique est prévu en cas de location à des particuliers ayant des ressources modestes ou réduites. Dans ce cas particulier, il est possible de bénéficier du dispositif “Scellier intermédiaire”, sous réserve du respect de certaines conditions (en particulier, le plafond des loyers doit être inférieur de 20% par rapport au régime classique).
Lorsque les conditions sont réunies, il devient possible de bénéficier d’une déduction de 30% sur les loyers bruts.
Un investissement dans l’ancien peut par ailleurs être une solution intéressante. En effet, bien qu’il n’y aura pas d’avantages fiscaux, il sera malgré tout possible de bénéficier d’un meilleur rendement (pouvant varier entre 5 et 8% brut, selon l’emplacement du bien, par rapport à un investissement dans l’immobilier neuf).
A noter qu’en cas d’investissement dans l’ancien, il devient possible de bénéficier du dispositif “Scellier ancien”, sous réserve du respect de conditions spécifiques, qui offre une réduction de 13% sur une période de neuf années.
Une limite toutefois : cette réduction s’applique à concurrence de 300.000 euros par opération et par année.
A noter qu’en cas d’investissement locatif, avec l’application du dispositif Scellier, outre le fait d’attendre 9 années pour bénéficier à plein de l’avantage fiscal, il faudra compter 30 années à compter de l’acquisition, pour bénéficier d’une exonération à 100% de la plus-value immobilière (nouvelles règles issues de la loi de finances rectificative pour 2011).
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